【背景】
李克强总理10月14日到西安考察，首先来到已有20多年历史的西安市最早的安居小区——明德门北区小区。总理在此听取该市老旧小区改造工作汇报，并先后来到小区托幼所和居民家中实地察看情况。这里楼体、道路等破损严重，上下水管网、电路等明显老化，而且没有暖气，群众迫切希望改造。李克强说，老旧小区改造十分必要，不仅要进行楼体管网翻新等“硬件”改造，还要根据群众需要提供养老托幼、医疗助餐等“软件”服务。
总理强调，老旧小区改造光政府“独唱”不行，还要创新体制机制，充分吸引社会力量参与，组成多声部“合唱”。改造后的小区不光要“好看”，关键要“好住”。
今年10月12日，陕西省住建厅与省发展改革委、省财政厅联合出台《关于推进全省城镇老旧小区改造工作的实施意见》和《城镇老旧小区改造中央补助资金申报指南》，指导老旧小区改造工作。
——来源于《陕西日报》
过去二十年，“盖楼”是经济增长的核心思路，如今“老旧小区”改造已经上升为国家的重要工作，集保民生、稳投资与拉内需功效于一体。那么，作为城市更新中的“老旧小区”改造，这些你可能需要get！“老旧小区”指的是城镇里建成时间较长,市政配套设施老化、公共服务缺失较多的小区。具体说来，就是指哪些房龄在20年以上,设计陈旧,加之后期维护不到位，问题突出的小区，根据住建部的说法,这样的小区全国有17万个。
习近平总书记指出，要加快老旧小区改造；不断完善城市管理和服务，彻底改变粗放型管理方式，让人民群众在城市生活得更方便、更舒心、更美好。李克强总理在今年《政府工作报告》中对城镇老旧小区改造工作作出部署，又在6月19日主持召开国务院常务会议，提出加快改造城镇老旧小区，群众愿望强烈，是重大民生工程和发展工程。2019年7月1日，住建部会同发展改革委、财政部联合印发了《关于做好2019年老旧小区改造工作的通知》。
“老旧小区“由于原来设计标准较低，维护、养护不到位，存在几个突出问题：一是房屋老化严重。由于建成时间早，随着房屋使用时间的增加，部分建筑存在结构安全和防火性能差等质量安全问题；小区管网老化，给排水管道，电梯、水泵、配电、消防等设施落后，失修失养，渗水漏水现象严重；楼梯、电梯间等公共环境破旧，存在较大的火灾和坠物等安全隐患。二是配套设施不全。由于建设时期标准低，社会经济发展水平不高的原因，大部分老旧小区建筑围护结构未达到现行的标准要求，多层建筑普遍缺少电梯；停车设施配置严重不足、安防监控措施不到位、绿化景观面积小、无障碍和养老服务设施缺乏，有的小区还存在没有接入市政燃气和供暖的情况，影响到了居民的正常生活。三是物业管理缺位。上世纪90年代以来，城镇住房制度改革逐步推进，老旧小区逐渐形成了房改房、承租房、回迁房、商品房等多种房屋产权形式共存的局面，形成了较为复杂的所有权结构，产权界定模糊不清。同时，与之配套的物业改革相对滞后，物业服务和收费标准无法统一，物业费收缴困难，造成老旧小区普遍缺乏必要的物业管理服务，部分小区呈现出“脱管、失管、弃管”处于无人管理和维护的状态。
从2013年起，西安市启动老旧小区改造试点。2015年，市政府办公厅印发了《西安市老旧住宅小区更新完善工程实施方案的通知》，要求3年实施改造任务510万平方米。截至2017年底，全市累计实施143个老旧小区改造，面积546.5万平方米。2018年实际实施43个老旧小区改造，面积243.9万平方米。2019年西安市已启动39个老旧小区改造项目，面积129万平方米。很多老人居住在城市中心地带的老旧小区，这类房子多为6-7层，建造时未安装电梯，给其出行带来极大不便。因此想要“好住”，老旧小区加装电梯势在必行。为此西安市政府根据2015年出台《西安市老旧住宅小区更新完善工程实施方案的通知》，于2017年制定《西安市老旧住宅小区加建电梯试点工作实施方案》。下面就老旧小区加装电梯问题做初步探讨：目前西安市结合老旧小区综合提升改造工作，在新城区、莲湖区、碑林区、雁塔区、未央区和灞桥区（以下简称城六区）范围内，选取5年内未列入棚户区改造和拆迁计划，2000年以前，4层以上无电梯住宅小区作为加建电梯试点项目。此外高新区也出台了相关政策文件，选取小区的条件与上述政策一致。老旧住宅小区加建电梯试点所需资金以业主单位（房屋所有权人）自筹为主，财政补贴为辅，鼓励社会其他资金积极参与。这也体现了李克强总理“老旧小区改造光政府“独唱”不行，还要创新体制机制，充分吸引社会力量参与，组成多声部“合唱”。”的指示。目前财政补贴方面，西安市政府对加装电梯采取每部电梯补贴15万元的优惠政策，以鼓励有关单位对房屋进行升级。另外，高新区对加装电梯的补贴为15-20万元。业主自筹资金普遍采用的是业主先行按户分摊费用，之后再进行建设施工的方式。其中第一步征求全体业主意见，满足两个三分之二是开展工作的重点和难点问题，两个三分之二的依据的是《物权法》第七十六条规定：“筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；改建、重建建筑物及其附属设施，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。”加装电梯建设费用的筹集以及对楼体的改建属于该法律规定的情形，因此应经过每栋或每单元（具体视每部电梯涉及范围确定）专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。换言之，满足双三分之二，且符合建设、消防标准的电梯加建决定在法律上对全楼住户具有约束力。低层业主反对加装电梯无非是认为加装电梯对自己无益，且影响自身住房通风、采光并带来消防隐患、噪音干扰等一系列问题，更重要的是加装电梯后高层房屋市场优势明显，而导致低层房屋的贬值。故坚决反对加装电梯。解决该问题的首要方式应从利益平衡出发，减免低层业主的建设费、并适当给予补偿并配合多方调解可解决大部分低层业主的意见,其次应优化电梯设计布局，避免影响低层业主房屋采光通风。5、加装电梯以及其他小区改造项目是否可使用大修基金大修基金即住宅专项维修基金，是在业主在办理入住手续前所必须缴存的资金。《住宅专项维修资金管理办法》第十八条规定：“住宅专项维修资金应当专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造，不得挪作他用。”老旧小区的改造及加装电梯当然属于办法中规定的情况，是可以使用住宅专项维修基金的。另外，根据办法规定，相关大修基金的使用由相关业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊。在全国各地老旧小区改造升级过程中，多地已明确可使用大修基金。而西安试点加建电梯的小区多在我国的房屋维修金制度实施前建设，因此其中大部分小区没有大修基金。相信在不久的将来，市政府将出台更加细化，更加人性的西安市老旧住宅小区更新完善工程实施方案。6、加装电梯导致的面积增加是否能作为公摊计入房屋建筑面积西安本地暂无相关政策规定，实际操作中也未见有加装电梯后更换房产证的情况。但全国个别地区已出现相关规定，如湖南省规定：“既有住宅增设电梯后增加的公共建筑面积，计入房屋公摊面积，可办理不动产登记”。同时业主也应补交公摊面积增加费用。
“老旧小区”改造是城市更新中的重要部分，对于政府、居民、社会都意味着许多可能性，但同时带来了许多问题亟待解决。作为法律专业人士，面对汹涌而来的改造大潮，必定要做好准备，从改造的全流程提供法律风险服务，为改造工作的“好看”与“好住”保驾护航。
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